Siamo abituati a leggere che il condominio, ossia la collettività, è responsabile per i danni derivanti dalle parti comuni; questa responsabilità viene ricondotta nell’ambito dell’art. 2051 c.c., che recita:

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Si tratta della così detta responsabilità per danni da cose in custodia.

In una sentenza del Tribunale di Urbino, che riprende l’ormai consolidato orientamento espresso dalla Cassazione, si legge che “ la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia prevista dall’art. 2051 cod. civ. ha carattere oggettivo e perché possa configurarsi in concreto è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia nel caso rilevante non presuppone nè implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e funzione della norma è, d’altro canto, quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d’uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta.

Ne consegue che tale tipo di responsabilità è esclusa solamente dal caso fortuito (da intendersi nel senso più ampio, comprensivo del fatto del terzo e del fatto dello stesso danneggiato), fattore che attiene non già ad un comportamento del custode (che é irrilevante) bensì al profilo causale dell’evento, riconducibile non alla cosa che ne è fonte immediata ma ad un elemento esterno, recante i caratteri dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità.

L’attore che agisce per il riconoscimento del danno ha, quindi, l’onere di provare l’esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l’evento lesivo, mentre il custode convenuto, per liberarsi dalla sua responsabilità, deve provare l’esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale. (Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 4279 del 19/02/2008)” (Trib. Urbino 3 giugno 2010).

Insomma il condominio sarà quasi sempre responsabile dei danni provenienti dalle parti comuni a meno che non provi l’esistenza di un caso fortuito, vale a dire di un evento che può essere anche rappresentato dal comportamento del danneggiato che si ponga esso stesso come causa del danno.

Si pensi, è questo l’esempio più ricorrente, allo scivolone del condomino sul pavimento bagnato a causa della pulizia del medesimo da parte della ditta incaricata.

Se il condomino abita nel palazzo ed è a conoscenza degli orari d’intervento dell’impresa, il condominio potrà difendersi, con buona probabilità di andare esente da responsabilità, affermando che la colpa del fatto è da addebitarsi al comportamento negligente di chi è scivolato.