Tutti giudicano secondo l’apparenza, nessuno secondo la sostanza. Così diceva il filosofo tedesco Schiller.

Al di là delle generalizzazioni, in condominio non è raro che l’apparenza, per svariate ragioni (prima su tutte l’affidamento riposto sul comportamento altrui), tragga in inganno; ed inganno spesso fa rima con danno.

Fuor da citazioni e rime, il riferimento è al caso del condomino apparente.

Con questa espressione si fa riferimento alla persona che nei rapporti con l’amministratore si comporta come se fosse il proprietario dell’unità immobiliare ma il realtà non è tale.

Si pensi alla persona che paga le spese condominiali, partecipa alle assemblee, insomma a chi si interessa delle questioni inerenti la compagine ma che non ne avrebbe titolo.

Un esempio più chiaro: appartamento in condominio di proprietà di Tizia ma è Caio, il marito, a comportarsi da condomino.

Accade poi che i rapporti con il condominio s’incrinano, o più semplicemente si manifesti uno stato di morosità per quell’unità immobiliare e che quindi si presenti la necessità di agire per le vie giudiziali.

Spesso l’amministratore agisce contro chi gli sembra essere proprietario: secondo la Cassazione, che ripete questo adagio dal 2002 dopo una sentenza delle Sezioni Unite chiamate a far chiarezza lungo periodo d’incertezza, tale azione è errata.

In un recente arresto, sempre gli ermellini hanno evidenziato che “ passivamente legittimato rispetto all’azione giudiziaria dell’amministratore del condominio, per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, difettando, nei rapporti fra condominio ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale, essenzialmente, all’esigenza di tutela dell’affidamento dei terzi di buona fede.

Non sussiste infatti, una relazione di terzietà tra il condominio, che è un ente di gestione, ed il condomino e, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà è funzionale al rafforzamento ed al soddisfacimento de credito della gestione condominiale” (Cfr. Cass. S.U. n. 5035/2002; n. 7849/2001; n. 2616/2005; n. 1627/2007) (Cass. 21 novembre 2012, n. 20562). Quindi, per usare le parole a suo tempo utilizzate dalle Sezioni Unite della Corte regolatrice, “ nell’ipotesi in cui l’amministratore agisca per il recupero delle spese di competenza, l’osservanza del dovere di consultazione dei registri immobiliari presso la conservatoria assume rilievo ed è preminente (rispetto al contrapposto dovere di correttezza e informativa) per l’individuazione del vero condomino obbligato, non solo perché corrisponde a regola di normale prudenza accertare l’effettivo legittimato passivo allorché si intende dare inizio ad un’azione giudiziaria, ma anche perché appare conforme al sistema della tutela del credito” (Cass. 8 aprile 2002 n. 5035).