E’ truffa se il venditore di un immobile non comunica all’acquirente l’esistenza di controverse situazioni giuridiche relative all’immobile
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Avv. Marco Trasacco | Il venditore di un immobile sul quale terzi accampino pretese giuridiche che, se accolte, comportino la restituzione del bene anche da parte dell’eventuale acquirente, ha l’obbligo di comunicare, nella fase delle trattative, al potenziale acquirente la suddetta situazione (Cass. Pen Sez. II, sent. 9-23 maggio 2018, n. 23079, Pres. Gallo, Rel. Rago).
La vicenda ha ad oggetto la compravendita di un immobile il cui proprietario, nel corso delle trattative, aveva omesso di comunicare al potenziale acquirente che sul bene i suoi fratelli avevano avanzato alcune pretese che, successivamente alla vendita, si sono formalizzate attraverso la notifica di un atto di citazione (pretese relative alla proprietà dell’immobile stesso).
La difesa aveva sostenuto che non vi fosse alcun obbligo di comunicazione da parte del venditore perché, al momento delle trattative, non vi era ancora alcuna lite pendente sicchè il venditore non poteva farsi carico di comunicare notizie ipotetiche anche perché il sistema delle trascrizioni degli atti è previsto proprio per atti formali e non per mere congetture.
La Suprema Corte non ha ritenuto condivisibili le argomentazioni difensive ed, particolare, ha evidenziato che “…In realtà, sia nel diritto penale che in quello civile, è consolidato il principio di diritto secondo il quale le trattative devono svolgersi secondo buona fede proprio al fine di consentire alle parti la libera autodeterminazione che non dev’essere fuorviata da elementi che, se conosciuti, le avrebbero indotte ad altre soluzioni…”
In motivazione, poi, è stato sottolineato che il fatto celato dal venditore (pretese accampate sull’immobile) era di fondamentale importanza nella dinamica delle trattative e avrebbe dovuto essere portato a conoscenza dell’acquirente proprio al fine di consentire allo stesso di valutare se continuare o meno nella trattativa assumendosi, quindi, tutti gli eventuali rischi di una causa.
Il silenzio serbato dal venditore, poi, non deve necessariamente avere ad oggetto la pendenza di una causa civile, ma anche una pretesa altrui che possa dar luogo ad una futura controversia (Per definire una questione controversa non occorre che vi sia una causa in essere fra le parti che la sancisca formalmente, ma è sufficiente che ognuna delle parti sia a conoscenza delle pretese che l’altra accampa e, che, quindi, può sfociare in una lite).
Sulla scorta di tali premesse, la Corte ha enunciato il seguente principio di diritto:
Nel caso in cui su un immobile un terzo accampi pretese che, se accolte a seguito di un giudizio, comporterebbero la restituzione del suddetto immobile al rivendicante anche da parte di un terzo al quale sia stato nel frattempo alienato, il proprietario che intenda venderlo, ha l’obbligo giuridico, nella fase delle trattative, di comunicare al potenziale acquirente, la suddetta controversa situazione giuridica – anche se non sia ancora sfociata in una vera e propria causa – al fine di consentirgli di liberamente autodeterminarsi e, quindi, di valutare se accettare o no il rischio di una eventuale causa.
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